1. Définition du revenu cadastral (RC)
2. Comment est calculé le revenu cadastral ?
3. Quelles sont les éléments qui influencent le calcul du revenu cadastral ?
4. Quid d'un immeuble dont le R.C. doit être fixé ou révisé en dehors d'une péréquation générale* ?
5. La réévaluation du revenu cadastral
6. Construction ou rénovation : déclaration de la fin des travaux auprès du cadastre
7. Réclamation
8. Indexation des revenus cadastraux
9. Principales utilités du revenu cadastral
10. Perception du précompte immobilier
11. Davantage d'informations au sujet du revenu cadastral
12. A la recherche d'un bureau local du cadastre ?

Définition du revenu cadastral (RC) :

Le RC correspond à la valeur locative théorique du bien au 1er janvier 1975, sur une période d'un an.

En d'autres termes, c'est le revenu annuel(*) moyen normal net qu'un propriétaire peut espérer obtenir de son immeuble (bâti, non-bâti).

(*) la période de référence actuelle est la péréquation générale (révision générale) 01/01/1975

• Revenu annuel :  (cas général) correspond à la valeur locative annuelle, pas le loyer annuel réel, mais l'estimation du loyer mensuel brut que l'on aurait pu obtenir au 01/01/1975 X 12
• Revenu moyen : dans la moyenne des loyers pratiqués au 01/01/1975
• Revenu normal : à exclusion des loyers anormalement bas ou élevés
• Revenu net : valeur locative annuelle diminuée d'un forfait pour frais d'entretien et de réparations de 40% pour le bâti et de 10% pour le non bâti.

Exemples:

• Valeur locative (VL) moyenne normale d'une maison au 01/01/1975 = 500€ brut par mois
• Valeur locative moyenne normale annuelle : 500€ X 12 = 6.000€ brut
• Valeur locative moyenne normale nette annuelle = 6.000€ - 40% = 3.600€ = R.C. net

S'agissant de la base du calcul du Précompte immobilier (PI), au plus bas est le revenu cadastral au moins le contribuable paiera de précompte.

Comment est calculé le revenu cadastral ?

1. Méthode générale :
   • D’après la valeur locative : méthode générale d'expertise pour les immeubles bâtis et non bâtis
2. Exceptions :
   • D’après la valeur vénale normale : à défaut de parcelle de référence adéquate dont le R.C. a été fixé selon la méthode générale de la valeur locative lorsque la loi l’impose ou l'autorise (ex. : parcs de stationnement en plein air) Dans ce cas, le R.C. est = à 5,3% de la valeur vénale de la parcelle à l'époque de référence (1.1.1975)

Quelles sont les éléments qui influencent le calcul du revenu cadastral ?

La consultation des propriétaires qui mettaient leurs immeubles en location au 1.1.1975 a permis de déterminer certains éléments influençant la valeur locative des immeubles :

• Le genre d’immeuble
• La situation
• Les éléments de confort (salle de bains, chauffage central, …)
• Contenance de l’immeuble (superficie utile)
• Age de la construction
• Qualité des matériaux
• Autres éléments comme proximité d’une gare, d’une usine polluante, villa dans quartier inadéquat, etc ...

Remarques et exemples:

Une extension de la surface habitable affecte le revenu cadastral. Par contre, les adaptations énergétiques (ex: isolation, vitrage à haut rendement, chaudière à condensation…) n’affectent pas le revenu cadastral.

Quid d'un immeuble dont le R.C. doit être fixé ou révisé en dehors d'une péréquation générale* ?

• Le R.C. est établi par comparaison avec des parcelles bâties similaires dont le revenu cadastral est devenu définitif

La réévaluation du revenu cadastral :

*Péréquation générale = révision générale : en principe tous les 10 ans

Réévaluation (fixée par la loi) si :

• il y a modification physique apportée à l'immeuble (ex- démolition d'une annexe - maison de commerce transformée en habitation, dont la vitrine a été remplacée par des fenêtre...)
• modification notable (au minimum 50,00€ ou au moins 15% du revenu cadastral existant)
• R.C. fixé avant l'achèvement complêt d'une nouvelle construction (ex : vous habitez dans une nouvelle construction dont l'étage ne sera terminer que dans 2 ans. Vous n'occupez donc que le rez; le cadastre effectuera une expertise temporaire)
• réunion ou division de parcelles bâties
• changement des limites entre parcelles
• ....

Construction ou rénovation : déclaration de la fin des travaux auprès du cadastre.

Si vous avez construit ou transformé une maison, vous devez le signaler - formulaire (43B) -  au bureau local de contrôle du cadastre dans les 30 jours de la mise en utilisation (en cas de bâtiment neuf) ou de l'achèvement des travaux (en cas de transformation). En cas de non-communication au cadastre, vous risquez des amendes administratives, voire pénales.

Après la déclaration, le cadastre viendra sur place fixer le revenu cadastral s'il s'agit d'un bâtiment neuf. Dans le cas de transformations, l'ancien revenu cadastral sera révisé. Le nouveau revenu cadastral ou le revenu cadastral réévalué vous sera ensuite signifié. 

Le formulaire (43B) est utilisé pour : 

• Déclarer l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement
• Déclarer que les travaux de construction ou d’aménagement sont conformes à l’autorisation et respectent les règles générales de construction
• Déclarer que le changement de destination ou la division de terrain a été effectué et est conforme au permis ou à la déclaration préalable

Notification des R.C. nouvellement fixés :

• Tout revenu cadastral nouvellement fixé est notifié au contribuable (Propriétaire, Usufruitier, Possesseur, Emphytéote, Superficiaire) par envoi postal recommandé. Une motivation justifiant l'évaluation ou la réévaluation du revenu cadastral figure sur ce bulletin.
• Une notice explicative est annexée à l'envoi + une info « données techniques » pour certaines parcelles (Maisons, building, petits immeubles à appartements, …)
• Il est toujours possible de s’informer au contrôle du cadastre sur la description de l'immeuble faisant l'objet de l'expertise et sur les points de comparaison ayant servi à l’établissement du nouveau R.C. (adresse de ce bureau et heures d’ouverture figurent sur le bulletin de notification).

Réclamation :

Le contribuable à la possibilité d'introduire une réclamation pour un revenu cadastral notifié

Validité de la réclamation

• Sauf cas de force majeure, elle doit être présentée dans un délai de deux mois à partir de la date de notification du revenu cadastral
• Elle doit être envoyée sous pli recommandé à la poste
• Elle doit être adressée à l’agent chargé du contrôle du cadastre local où l’immeuble est situé
• Elle doit mentionner le revenu que le réclamant oppose à celui qui a été attribué à l’immeuble

Arbitrage

• Peut être mené par un ou trois arbitres choisis de commun accord entre le contribuable et l'administration ou par le juge de paix en cas de désaccord.
• La sentence arbitrale lie les deux parties
• Frais d’arbitrage supportés par la partie dont le chiffre s’écarte le plus du revenu cadastral définitif

Chiffre du contribuable : celui mentionné dans sa réclamation

Chiffre de l’administration : celui qui a été notifié au réclamant

Indexation des revenus cadastraux :

Depuis 1991 (exercice 1992) les R.C. sont annuellement indexés lorsqu'ils servent à la taxation

Le coefficient pour 2011 est de 1,6035 

Principales utilités du revenu cadastral

• Sert de base au calcul du précompte immobilier
• Revenu immobilier dans la déclaration d’impôt
• Limite pour la réduction des droits d’enregistrement pour habitation modeste en Régions wallonne et flamande

Perception du précompte immobilier :

Perception par les receveurs des contributions directes du Service Public Fédéral Finances en Régions wallonne et Bruxelles-Capitale (par la Région flamande en Flandre)

Davantage d'informations au sujet du revenu cadastral

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